No interior das unidades, é exigida documentação antes do início das obras.
O que diz a lei?
A Legislação federal determina que obras ou prestação de quaisquer serviços profissionais referentes à Engenharia e Agronomia (Lei 6.496/1977) e à Arquitetura (Lei 12.378/2010) devem ser acompanhados do recolhimento de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).
Há leis específicas que tratam ainda do exercício ilegal da profissão nessas áreas.
Segundo o Art. 1.336 do Código Civil brasileiro, o condômino tem o dever de não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.
Para que seja cumprida essa determinação, a NBR 16280:2020 normatiza como essas reformas devem ser acompanhadas, planejadas e executadas com o devido controle e supervisão, garantindo a segurança e eficiência das obras.
Como norma técnica, ela instrui como o síndico e condômino deve proceder:
- Ao condômino, há a responsabilidade da contratação do responsável técnico, que obtém a autorização da obra pela prefeitura através da ratificação de uma ART;
- Ao síndico, cabe a responsabilidade de receber a documentação correta do condômino que deseja realizar a obra em sua unidade para, desta forma, autorizá-la no condomínio com o devido respaldo legal.
As obras no município de São Paulo devem cumprir com procedimentos definidos, em especial, por dois dispositivos:
📜 A LEI Nº 16.642 DE 9 DE MAIO DE 2017 (Código de Obras e Edificações), que estabelece que qualquer obra (incluindo reparos, pequenas reformas) deverá ser comunicada à Prefeitura. Conforme o nível do projeto, é exigido licenciamento prévio;
📜 O DECRETO Nº 57.776, DE 7 DE JULHO DE 2017, que regulamentou o Código de Obras e menciona a necessidade de Auto de Verificação de Segurança (AVS); de Certificado de Manutenção; e de Alvarás do Sistema de Segurança, para os quais é necessário apresentar o Laudo Técnico de Segurança (LTS), preenchido e assinado concomitantemente por perito civil (engenheiro ou arquiteto), e perito eletricista, além do responsável pelo uso da edificação.
Como proceder de maneira correta?
É fundamental comunicar o condomínio antes de realizar qualquer obra em sua unidade, pois a administração vai orientar quanto aos horários permitidos e procedimentos do condomínio.
Pequenas intervenções não exigem documentação.
Envie um e-mail à administração do condomínio, detalhando o que será feito.
Obras que precisam de documentação:
✅ Instalação de ar-condicionado;
✅ Fechamento ou envidraçamento de sacadas (pode enquadrar, neste caso, problemas com mudança de fachada também);
✅ Reparo ou alterações nas instalações de gás;
✅ Troca de local de torneiras, chuveiros ou tomadas;
✅ Instalação de banheiras;
✅ Troca de revestimentos com uso de ferramentas de alto impacto, como marretas, para retirada do revestimento anterior;
✅ Quebra de paredes ou perfurações de lajes (muitas vezes para abertura de portas ou cozinhas americanas, por exemplo);
✅ Demais alterações estruturais no imóvel.
Obras que não necessitam de documentação:
✅ Pequenos reparos elétricos ou hidráulicos que não utilizem ferramentas de alto impacto e não alteram a estrutura do imóvel;
✅ Instalação de redes de proteção (verificar modelo com administração para não caracterizar alteração de fachada);
✅ Instalação ou troca de forro, desde que o novo tenha características semelhantes ao original;
✅ Pintura.
